Nova Lei de Distratos Vs. Ato Jurídico Perfeito

12/06/2019

Como já é de conhecimento no mercado imobiliário, em dezembro de 2018 foi publicada a Nova Lei de Distratos (Lei nº 13.786/2018), que busca preencher lacunas envolvendo a resolução e resilição de instrumentos de venda e compra de bens imóveis, acrescentando à Lei nº 4.591/64 os artigos 35-A, 43-A e 67-A.

Todavia, já com seu advento, surgiu uma grande dúvida que impacta drasticamente a segurança jurídica das relações comerciais havidas entre vendedores e adquirentes de imóveis. Com apenas alguns meses de vigência, diversos são os posicionamentos do Poder Judiciário.

Em que pese a maioria das sentenças e acórdãos seguirem o entendimento de que não há se falar em retroatividade da nova lei, sendo apenas aplicável aos contratos celebrados após sua vigência, alguns magistrados manifestam entendimento de forma contrária, de maneira a já considerar aplicáveis os dispositivos supramencionados para avenças anteriores.

Vale mencionar que em março de 2019, o Superior Tribunal de Justiça, na apreciação dos Temas 970 e 971, que dizem respeito à inversão da cláusula penal e sua cumulatividade com lucros cessantes, nas palavras do Ministro Luis Felipe Salomão, entendeu que “não se pode cogitar de aplicação simples e direta da nova Lei 13.786/18 para solução de casos anteriores ao advento do mencionado diploma legal”.

A Corte Suprema estruturou seu posicionamento na Constituição Federal, que em seu artigo 5º, XXXVI, assevera que não se prejudicará o instrumento que já fez lei entre as partes:

 “Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XXXVI - a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada”;

O problema, contudo, ainda persiste, sendo que, em que pese o C. STJ e até mesmo os Tribunais de Justiça aplicarem majoritariamente o entendimento acima, o ponto central parece estar ligado ao tecnicismo do ato jurídico, que se dá com a assinatura da avença ou apenas com a quitação das parcelas contratuais e alienação do bem, segundo uma ou outra corrente.

Não se pode esquecer, entretanto, que o posicionamento do C. STJ acaba por criar também um possível e iminente conflito de interesses entre as incorporadoras e empresas do mercado imobiliário com os consumidores e demais adquirentes das unidades, pois, se o ato jurídico perfeito deve ser preservado conforme alguns julgados sinalizam, instrumentos de venda e compra deverão ser respeitados em sua íntegra quando da análise de novos pedidos de distratos realizados posteriormente ao advento da nova lei. 

Isso porque, se por um lado a nova Lei dos Distratos não poderá ser aplicada para instrumentos contratuais de venda e compra de imóveis assinados antes de sua vigência, isto de acordo com o recente julgado do C. STJ, diante do fato de que tais instrumentos não podem ser alterados em razão do ato jurídico perfeito, por outro lado tal entendimento reafirma a necessidade de que os instrumentos contratuais deverão ser aplicados em sua íntegra, não cabendo mais ao Poder Judiciário intervir proferindo decisões com base em jurisprudência e entendimentos antigos e que não mais refletem a realidade da discussão.

Luís Fernando Amaral