Projeto de Lei nº 774/2015

11/05/2017

O projeto de Lei 774/2015 visa acrescentar o art. 67-A à Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, para dispor sobre a devolução das prestações pagas em caso de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóveis.
Explicação da Ementa: Altera a Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, para dispor sobre a devolução das prestações pagas em caso de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóveis.

O próprio relatório da PL 774/2015 explica sua motivação:
“A proposta em análise nasce em boa hora, para estabelecer regras mais claras em um dos contratos mais comuns em um país que testemunha milhares de novas construções. Nos últimos anos, com o reforço de programas nacionais de financiamento habitacional, o mercado imobiliário brasileiro se expandiu, e inúmeras famílias celebraram contratos de aquisição de imóveis “na planta” (ou seja, em regime de incorporação imobiliária). A legislação, contudo, não estava preparada para esse novo ambiente de negócios, o que tem gerado muitas incertezas no âmbito do Poder Judiciário.”

Referido projeto é de autoria do Senador Romero Jucá e tem como principal objetivo viabilizar, diante da atual instabilidade econômica do país, o distrato entre comprador e incorporadoras e construtoras, fixando parâmetros acerca dos valores a serem devolvidos.
Os percentuais e prazos, inicialmente, sugeridos são:

-  25% referente à resolução do contrato de aquisições de imóveis “na planta”; -  5% referente à indenização pelas despesas com comissão de corretagem; -  prazo de até 3 meses para ressarcimento;
No entanto, alguns pontos restaram controvertidos e foram objeto de emendas. Primeiro, o percentual de 25% foi considerado exorbitante, vez que a multa tem como único objetivo punir o autor do desfazimento do contrato, que nada mais é que uma indenização por perdas e danos (previamente fixada), ou seja, restituir as construtoras ou incorporadoras das despesas operacionais suportadas com o distrato. A proposta de redução para 10% se mostra razoável e teve como base o Código de Defesa do Consumidor e os entendimentos jurisprudenciais mais atualizados. Dentro desse percentual, inclui-se as despesas com comissão de corretagem.

Outro ponto relevante é a forma de devolução das quantias pagas.
O PL dispõe que a devolução seja realizada em “três parcelas mensais e subsequentes, vencendo-se a primeira após um prazo de carência de doze meses, contados da data do desfazimento do contrato.”
A emenda prioriza a prevalência da Súmula 543 do STJ, com a imediata restituição das parcelas pagas, considerando, inclusive, que os riscos do negócio não devem ser suportados pelos adquirentes dos imóveis.

Abaixo, a nova redação do artigo 67-A da Lei 4.591/1964, com as emendas apresentadas.

 “Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato preliminar ou definitivo de alienação de imóvel de que trata esta Lei por culpa do adquirente mediante resilição ou resolução por inadimplemento da obrigação, ele fará jus à restituição das quantias pagas ao incorporador, delas deduzindo-se a pena convencional, que não poderá exceder a dez por cento das quantias pagas.

§ 1º Para efeito do caput deste artigo, entende-se por quantia pagas o valor desembolsado para pagamento do preço do imóvel, ainda que parte desse valor tenha sido pago, como remuneração, diretamente ao corretor contratado pelo alienante.
§ 2º Aplica-se à pena convencional o disposto no caput e no parágrafo único do art. 416 do Código Civil.
§ 3º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responderá o adquirente, em caso de resolução ou de resilição por sua culpa, pelas seguintes parcelas: I – quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II – cotas de condomínio e contribuições devidas a associação de moradores; III – valor correspondente à fruição do imóvel, calculado de acordo com critério pactuado no contrato ou, na falta de estipulação, fixado pelo juiz em valor equivalente ao de aluguel de imóvel do mesmo padrão do objeto do contrato; e IV – demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
§ 4º Os débitos do adquirente, correspondentes às deduções de que trata este artigo, poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.
§ 5º Após as deduções a que se refere o § 4º, caso haja valor remanescente a ser ressarcido a qualquer dos contratantes, o pagamento deverá ser realizado em parcela única, no prazo de cinco dias úteis.”

Heloisa Bottecchia Cilurzo Moya