Contratos de Locação por Temporada na Era Digital e de Compartilhamento

24/01/2018

Os contratos de locação de imóveis residenciais temporários estão se destacando, principalmente entre viajantes. O atrativo conferido por esta modalidade pauta-se no oferecimento de locações extremamente curtas, sendo possível locar imóveis residenciais por até mesmo apenas uma diária, oferecendo acomodações a preços módicos se comparados as diárias de hotéis, impulsionados pela nova onda de economia de compartilhamento.

Estas locações são oferecidas e intermediadas por aplicativos em que proprietários de imóveis disponibilizam seus imóveis para locações por breves períodos de tempo, sendo atrativo para aqueles que estão viajando, já que durante a organização e planejamento de uma viagem é sabido que boa parte dos gastos será destinado ao pagamento da hospedagem, e com esta facilidade de locar um imóvel as despesas com as acomodações serão bastante reduzidas.

Porém, a nova modalidade de locação temporária, a qual extrapola e muito o período de tempo de uma locação residencial convencional, em que os contratos são feitos por períodos de tempo muito superiores. Esta tem prazo mínimo, usualmente, de pelo menos 6 meses, enquanto aquela é possível ser feita por até mesmo um dia, o que não era uma prática comercial corriqueira, apesar de prevista pela Lei de Locações nº 8.245/1991.

Contudo, há riscos e prejuízos em tal negócio, tanto para aqueles que disponibilizam seus imóveis para tal prática, quanto para os locadores, para os vizinhos daqueles que estão alugando suas residências e, por fim, para o mercado como um todo.

Para os locadores dos imóveis, o risco consiste em não se atentar para as regras previstas na Lei de Locações, não descrevendo os imóveis e utensílios que pertencem à residência, bem como o estado em que se encontram, o que pode lhe trazer sérios prejuízos materiais, já que é possível que hajam furtos e deterioramento de bens, e já que estes não foram devidamente especificados quando do fechamento do negócio, inviabiliza a sua cobrança.

Outro risco é em caso de não desocupação do imóvel por mais de 30 dias pelos locatários além do período avençado, já que a lei prevê que em caso de permanência no imóvel quando findado o período de vigência do contrato, caso o locador não se oponha, será presumida a prorrogação do contrato de aluguel por tempo indeterminado, não sendo mais exigível o pagamento antecipado do aluguel. Tal antecipação de aluguéis só é possível no contrato de temporada.

Já para os locatários há o risco de locar um imóvel que não atenda normas de segurança, de vigilância sanitária ou até mesmo as expectativas de conforto e comodidade que são esperadas durante o período de viagem.

No caso dos vizinhos, o risco é maior, principalmente para aqueles que residem em condomínios, edilícios, que são mais comuns em nosso país. Caso tenha uma unidade do prédio que realize esse tipo de locação, o número de pessoas diferentes transitando pelo local dificulta a segurança e é por este motivo que aumenta gradativamente o número de condomínios que vetam a prática.

As justificativas não são infundadas: a variedade de pessoas adentrando os prédios inviabiliza o reconhecimento daqueles que não deveriam estar ali, prejudicando o reconhecimento daqueles que não poderiam adentrar o local, já que ali estão com o intuito de praticar arrombamento e furtos, o que não é assegurado pelas empresas que fazem a intermediação do negócio.

Neste passo, organizam-se assembleias condominiais para proibir a prática, além da justificativa de possíveis incômodos como furto, barulhos e destruição em áreas comuns, outra justificativa é a exploração comercial comparada àquela realizada por redes de hotéis, sendo este debate plausível, já que quando é realizado o registro da incorporação do imóvel, naquele momento define-se qual será a finalidade do imóvel, neste caso, são imóveis estritamente residenciais, sendo que a convenção de condomínio prevê a mesma característica.

Assim, há embasamento para o pleito de vedação pela assembleia à prática de locação temporária, não sendo um óbice ao direito de propriedade, quando decidido pela não liberação deste negócio, já que todas as garantias devem ser limitadas, não devendo sobressair o direito individual sobre o coletivo dos demais condôminos, devendo ainda os proprietários e locatários respeitarem as convenções de condomínios e o regulamento interno.

Por fim, cumpre esclarecer que o fenômeno da economia de compartilhamento o qual impulsiona os contratos de locação por temporada traz prejuízos a toda a sociedade, isto porque o valor dos aluguéis aumentam, não para uma pessoa viajando, mas apenas para aquele que recebe os viajantes, já que ele cobra como um hotel, por dia e por pessoa, mas não tem os mesmos gastos, tributações, preocupações e responsabilidades de um hotel, tornando um ótimo negócio para os locadores mas não para aqueles que residem no local, promovendo um novo êxodo das regiões centrais para as periféricas.

Portanto, ainda que este fenômeno da economia de compartilhamento para locações temporárias seja excelente para os hospedes e viajantes por possibilitar que muitas pessoas possam viajar por um custo menor, bem como para os locadores que podem locar seus imóveis de maneira rápida, prática e sem a incidência de todos os tributos que essa prática normalmente requer, vale registrar a mensagem de que tal formato de locação não cumpre a promessa de promover a equidade e sustentabilidade em todos os lados da cadeia de comércio, podendo ainda trazer sérios riscos a todos os envolvidos, que fazem contratos sem análise e previsões profundas de suas consequências e riscos.

Mayra de Almeida Martins